董士君，西南财经大学中国金融征询院博士生

　　彭龙，东南大学经济束缚学院教养、原西南财经大学副校长

　　原文出自：《金融阛阓征询》2024年第12期

　　一、序文：房地产阛阓的“蝴蝶效应”

　　在经济学的复杂丛林中，房地产阛阓的波动如同蝴蝶振翅，其影响可能激勉宏不雅经济的开阔风暴。次贷危急，这场发祥于好意思国房地产阛阓的金融风暴，不仅重创了好意思国经济，也对人人金融阛阓酿成了长远的影响。本文将深入探讨好意思国在次贷危急后奈何通过政策和阛阓工夫应付风险，以及这些经历对中国房地产阛阓的启示。同期，征询好意思国D.R. Horton公司奈何通过已矣杠杆率、天真调整地盘储备来穿越周期，风暴回来后仍然是好意思国最大房地产商，进一步“把问题摸透、把枢纽找准、把对策找实”，为本文提供见微知类的本质视角。

　　二、好意思国房地产泡沫的形成与离散

　　①政策与阛阓的双重奏。在克林顿和小布什的总统任期内，提高住宅自有率成为政策的中枢标的。一系列政策的推动，加上东谈主口增长和住户收入的提高，为房地产阛阓的蕃昌奠定基础。然而，跟着房价的不时飞腾，钞票效应推动了浮滥支拨的加多，也为泡沫的形成埋下了隐患。

　　②购房需求与典质贷款证券化的“双刃剑”。住宅投资成为好意思国住户嗜好的资产竖立选项，而影子银行、MBS、CDO等金融立异居品提高了购房群体的资金守旧力度。这些金融器具在推动房地产阛阓蕃昌的同期，跟着好意思国住房空置率和房价房钱比等多神气的攀升，好意思国房地产阛阓迎来了从有序蕃昌到泡沫的拐点国内破处，并为泡沫的离散埋下了伏笔。

　　三、好意思国奈何应付房地产泡沫离散？

　　①好意思联储的政接应付：流动性的“实时雨”。次贷危急爆发后，好意思联储通过公开阛阓操作和贴现窗口等传统器具缓解阛阓张惶。跟着危急的加重，好意思联储创造了一系列临时货币政策器具，以改善细分金融阛阓的流动性繁重。举例，好意思联储于2008年3月设立如期证券假贷便利（TSLF），轻率以交易银行径中枢的央行终末贷款东谈主职能，运行向非银金融机构提供流动性。当花样利率还是涉及零利率下限时，为进一步扩大货币政策的刺激力度，2008年11月，好意思联储本质量化宽松（QE），径直下场购买典质贷款关联资产或永远国债，不仅有用镌汰永远限利率，还为阛阓注入了信用和信心。

　　②好意思国国会与财政部的政接应付：经济的“强心剂”。好意思国国会与财政部密集出台多个法案刺激经济发展。代表性法案包括2008年2月推出《2008年经济刺激法案》，主要用于个东谈主退税和交易地产投资补贴；2008年10月推出《2008年进攻经济理解法案》，主要为接济房地产、汽车、金融机构而新刊行的无担保债务提供担保；2009年2月奥巴马政府就任后推出《2009年好意思国复苏与再投资法案》，主要加多政府投资，对冲私东谈主支拨减少．.....上述多项刺激的总鸿沟进步1.46万亿好意思元。同期，2008年9月，好意思国财政部还启动货币阛阓基金临时担保计较。该计较由财政部对统统恳求加入该计较并妥贴条目的货币基金提供担保，资产净值低于0.995好意思元（即“破发”）时财政部担保将被触发，这一机制防范了金融阛阓流动性风险，与现在国内设立的金融理解保险基金具有“不约而同之妙”。

　　四、好意思国房地产阛阓风险惩办奈何影响房企主体？

　　D.R. Horton，好意思国最大的住宅开垦商之一，在次贷危急中选定了一系列步伐以应付阛阓变化。从大举并购推广，到开源节流应付地产泡沫离散，再到业务平日化并重启拿地，D.R. Horton的发展过程为其他房企提供了宝贵经历。

　　①杠杆与现款流束缚。房企需要难得自身杠杆率与现款流的合理管控，以保险行业的永远安逸健康发展。D.R. Horton在次贷危急中通过严格已矣欠债率和保捏满盈的现款储备，奏凯渡过危急，最高时候2009年资产欠债率仅为66%，显贵低于国内房企平均资产欠债率水平。

　　②地盘储备策略。在阛阓低迷时候，房企不错通过出售地盘往复笼现款流，并在阛阓复苏时稳妥加多地盘储备，以应付改日阛阓需求的加多。这也与好意思国地盘政策筹商，按照好意思国地盘政策，房企一般签定金协议（简略15%）就能开垦。危急时候，D.R. Horton聘请主动违约，承担定金损失，同期把柄那时政策定金计为蚀本时还能得回现款退税补贴，给公司留住了把柄阛阓时势天真诊疗地盘储备的空间。

　　③阛阓充分进展作用。D.R. Horton天真汲取股权或者债权融资器具，大举推广时候通过刊行股票召募资金，2009年次贷危急后，奏凯刊行低利率可转债。同期，捏续把柄阛阓变化天真调整计算政策，包括刺激销售、削减成本、优化居品线等，并与本钱阛阓积极研讨，有用进行市值束缚，教养股票价值。

　　五、政策参考：从好意思国经历到中国启示

　　①房地产行业的“杠杆均衡术”。房地产行业动作强周期性行业，房企自己需要难得自身杠杆率与现款流的合理管控，以保险行业的永远安逸健康发展。行业把持部门也应尽快优化房地产行业监管主体轨制，合理管控行业杠杆水平。

　　②阛阓与政府的“双重奏”。在行业下行期，阛阓“无形的手”与政府“有形的手”同等重要。次贷危急爆发后，好意思国政府一揽子政策似乎起到了立竿见影成果，但永远来看，政策并未针对特定房企出台“保主体”步伐，房企现款流改善很猛进度上来自出售住宅与地盘存货、得回税收优惠、善用本钱阛阓得回阛阓守旧。政府的变装在于创造一个公谈通达的阛阓环境，而非径直侵略阛阓。

　　③地盘轨制改良的“新篇章”。国内房企奉行“高盘活”策略，政府依赖地盘财政，是我国城镇化水平快速提高时所带来的特定产物。适合新式城镇化发展趋势和房地产阛阓供求关系发生首要变化新时势，加速建立“东谈主、房、地、钱”身分联动机制，深入推动地盘轨制改良，教养地盘身分派置效率，是推动房地产阛阓安逸健康发展的要道。

　　④货币财政刺激的“短期与永远”。通过货币财政刺激托底经济总需求是危急时代的短期必要之举，但永远来看，必须依靠新质坐褥力的迭代来解脱地产拉动经济增长的旧模式。现时我国经济已由高速增长阶段转向高质地发展阶段，发展新质坐褥力是推动高质地发展的内在要乞降重要遵守点。

　　六、结语：从好意思国次贷危急到中国房地产阛阓的改日

　　好意思国次贷危急为中国房地产阛阓提供了宝贵的经历和训戒。在房地产阛阓的波动中国内破处，咱们需要愈加提防风险束缚，优化政接应付，以及推动阛阓的健康发展。通过深入分析好意思国的经历，咱们不错更好地意会房地产阛阓的复杂性，并为中国房地产阛阓的改日发展提供换取。